《土估实务》9月全国联考测评卷-专做房土资v483883718_在线真题试卷与模拟练习_《土估实务》9月全国联考测评卷-专做房土资v483883718_考试宝

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比较因素的选择

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编制比较因素条件指数表

实例修正后的地价计算

某企业于 2019年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为 10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为 50年，批准的规划容积率为 2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于 2021年7月开始动工，预计 2023年7月竣工。项目其他有关资料如下：（1）该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积 25000平方米，其中， 1～4层为商场，建筑面积 10000平方米；8层为设备层，建筑面积为 1000平方米；其余层为写字楼，建筑面积 14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积 2000平方米。（2）该不动产预算投资 2400元/平方米，开发建设周期预计 2年，第一年投入 60%，第二年投入 40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积 5.5元，写字楼为每平方米建筑面积 3.5元。估价师对市场进行调查获得一些资料：（3）同类建筑物耐用年限为 50年，估价期间，市场建安综合造价为 2500元/平方米，经估算，本项目投资总额为 6250万元。（4）估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5.0元/平方米，写字楼日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相（5）估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的 10%、造价的0.2%。（6）当地土地还原率为 8%，综合还原率为 10%（已考虑建筑物每年的折旧损失因素）；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的 10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的 30%。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的 1%，有关的银行存款年利率为 6.5%，贷款年利率为 10%。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在 2021年7月30日的市场价值。

【正确答案】 B

【正确答案】 A

【正确答案】 ABD

【正确答案】 ABC

【正确答案】 A

【正确答案】 D

【正确答案】 D

【正确答案】 D

【正确答案】 A

【正确答案】 D

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